روش اول: استفاده از تسهيلات مسکن يکم به اضافه وام ۱۰ ميليوني جعاله

صندوق پس انداز مسکن يکم بانک مسکن، خرداد ماه سال ۹۴ آغاز به کار کرد و در حال حاضر به تعدادي از سپرده گذاران تسهيلات داده است. در حال حاضر متقاضي تهراني خريد مسکن (سرپرست خانوار)، مي تواند با سپرده گذاري مبلغ ۴۰ ميليون تومان به مدت يک سال در بانک مسکن، ۸۰ ميليون تومان وام دريافت کند.

ضمن اين که مبلغ سپرده اوليه نيز علاوه بر اين وام به او برگردانده مي شود. پس در مجموع متقاضي مي تواند ۱۲۰ ميليون تومان دريافت کند. اگر به اين مبلغ ۱۰ ميليون وام جعاله تعميرات مسکن را اضافه کنيم، روي هم ۱۲۰ ميليون تومان دست شما را مي گيرد. نرخ سود اين وام ۹ و نيم درصد و مبلغ اقساط آن در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله، ماهيانه يک ميليون و ۱۰۰ هزار تومان است.

اين تسهيلات در شرايطي است که تنها يکي از زوجين حساب پس انداز مسکن يکم داشته باشد؛ در صورتي که هر دوي آنها با هم حساب افتتاح کنند، به اين معنا که هر کدام ۴۰ ميليون تومان و در مجموع ۸۰ ميليون تومان به طور جداگانه در بانک مسکن بگذارند و بعد يک سال نفري ۸۰ ميليون تومان و در مجموع ۱۶۰ ميليون تومان تسهيلات بگيرند، از آنجا که ۸۰ ميليون تومان اوليه آنها نيز به اين زوج مسترد مي شود، در نهايت ۲۴۰ ميليون تومان در اختيار دارند اما به آنها تنها يک وام جعاله تعلق مي گيرد؛ چون وام جعاله قائم به واحد مسکوني است نه قائم به فرد متقاضي.

بنابراين اين زوج در نهايت مي توانند ۲۵۰ ميليون تومان براي خريد واحد مسکوني تهيه کنند. سود تعلق گرفته به وام هاي اين زوج از آنجايي که دو فقره تسهيلات مجزا محسوب مي شوند، ۹ و نيم درصد به ازاي هر وام ۸۰ ميليون توماني است.

اين تسهيلات براي شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر جمعيت و همچنين مراکز استان ها، ۶۰ ميليون تومان براي فرد متقاضي و ۱۲۰ ميليون تومان براي زوجيني است که هر دو حساب صندوق مسکن يکم افتتاح کرده باشند. مبلغ وام جعاله در اين شهرها نيز مانند تهران ۱۰ ميليون تومان است. نرخ سود متقاضيان خريد در اين شهرها همانند متقاضيان ايراني ۹ و نيم درصد است.

همچنين تسهيلات صندوق يکم براي متقاضيان ساکن شهرهاي کمتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعيت، ۴۰ ميليون تومان است که متقاضي بايد يک سال ۲۰ ميليون تومان در حساب خود پس انداز داشته باشد. همچنين به زوجيني که هر دو نفري ۲۰ ميليون تومان در بانک مسکن اندوخته داشته باشند، بعد از يک سال نفري ۴۰ ميليون تومان و مجموعا ۸۰ ميليون تومان تعلق مي گيرد. مبلغ وام جعاله هم در اين شهرها، ۱۰ ميليون تومان و نرخ سود تسهيلات، ۹ و نيم درصد است. اگر متقاضي استفاده از صندوق مسکن يکم واحد مسکوني را در بافت فرسوده خريداري کند، نرخ سود آن هشت درصد محاسبه مي شود. استفاده کنندگان از تسهيلات صندوق مسکن يکم در صورت تمايل به دريافت وام جعاله، بايد اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن خريداري کنند.

روش دوم: استفاده از اوراق تسهيلات به اضافه وام جعاله

يکي ديگر از روش هاي خريد مسکن براي افرادي که نمي خواهند از سيستم پس انداز استفاده کنند، خريد اوراق گواهي حق تقدم تسهيلات مسکن است که هم از طريق شعب بانک مسکن و هم از طريق فرابورس قابل خريداري هستند. قيمت هر برگه حق تقدم تسهيلات مسکن، بستگي به نرخ روز آن در بازار سرمايه دارد و با هر برگه مي توان ۵۰۰ هزار تومان تسهيلات گرفت. متقاضي نيز بسته به نياز مالي خود، هر تعداد برگه که بخواهد مي تواند خريداري کند. سقف اين تسهيلات در تهران ۶۰ ميليون تومان است که با احتساب ۱۰ ميليون تومان وام جعاله به ۷۰ ميليون تومان مي رسد.

همچنين زوج هايي که بخواهند با يکديگر يک واحد مسکوني بخرند، مي توانند تا سقف ۱۰۰ ميليون تومان تسهيلات مسکن به انضمام ۱۰ ميليون تومان وام جعاله مسکن (مجموعا ۱۱۰ ميليون تومان)، تسهيلات دريافت کنند. اين وام براي متقاضيان خريد مسکن در شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفره ۴۰ ميليون تومان وام مسکن به اضافه ۱۰ ميليون تومان وام جعاله (مجموعا ۵۰ ميليون تومان) است.

سود اين نوع تسهيلات در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله با نرخ ۱۶ درصد در همه شهرها و تهران محاسبه خواهد شد. مبلغ اقساط آن نيز – بدون در نظر گرفتن اقساط وام جعاله – براي وام گيرندگان تهراني، ۹۹۹ هزار تومان، ساکنان شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر جمعيت ۸۳۲ هزار تومان و ساکنان ساير شهرها ۶۶۶ هزار تومان است.

با توجه به اينکه قيمت اوراق حق تقدم تسهيلات مسکن طي روزهاي اخير در کانال ۶۷ تا ۷۷ هزار توماني در نوسان است، اگر ميانگين قيمت آن را به ازاي هر برگه ۷۲ هزار تومان در نظر بگيريم – به هر برگه حق تقدم تسهيلات مسکن، ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن تعلق مي گيرد – متقاضي تهراني دريافت وام ۷۰ ميليون توماني بايد ۱۲۰ برگه خريداري کند که ارزش آن ۸ ميليون و ۶۴۰ هزار تومان خواهد بود. بنابراين پول واقعي موجود در حساب اين خريدار مسکن ۶۱ ميليون و ۲۶۰ هزار تومان است. اين در حالي است که او بعد از ۱۲ سال، ۹۵ ميليون تومان به بانک مسکن بازپرداخت کرده است.

روش سوم: استفاده از روش ترکيبي

بسياري از متقاضيان خريد واحد مسکوني اعم از مصرفي و سرمايه اي، با اين روش براي خريد ملک مسکوني آشنا بوده و عده زيادي نيز از آن بهره برده اند. به اين صورت که متقاضياني که تمايلي به پس انداز کردن پول خود در صندوق يکم ندارند، مي توانند از روش ترکيب «وام خريد مسکن با اوراق تسهيلات» به اضافه «آورده شخصي» خود و مبلغ وديعه مسکن مستاجر آن ملک که همان پول رهن است، هزينه خريد واحد مسکوني مورد نظر را تامين کنند.

اگرچه دارندگان تسهيلات صندوق مسکن يکم نيز مي توانند از اين روش استفاده کنند اما به دليل بالا بودن اقساط وام صندوق يکم استفاده از اين روش از آنجايي که قرار نيست در آن واحد سکونت داشته باشند و احتمالا علاوه بر اقساط وام، اجاره ماهانه هم بايد بپردازند، براي وام گيرندگان از محل صندوق پس انداز يکم چندان مقرون به صرفه نيست.

اين روش به دليل بالا بودن مبلغ وديعه مسکن (رهن کامل) در تهران و کلان شهرها، بيشتر استفاده مي شود اما آسيب هايي نيز با خود به همراه دارد که مهم ترين آن ناتواني مالک در تامين مبلغ وديعه مسکن براي بازگرداندن به مستأجر است. به خصوص که پرونده هاي زيادي در دادگاه ها در اين زمينه جريان دارد.

مستأجراني که خواهان استرداد وجه وديعه مسکن خود از موجر (مالک) بي پول هستند، به دادگاه شکايت مي کنند که مشکلات فراواني در انتظار مالک خواهد بود. بنابراين استفاده از اين روش براي خريداران مصرفي ملک پيشنهاد نمي شود و بيشتر براي کساني که بخواهند از مزاياي سرمايه اي مسکن استفاده کنند کاربرد دارد.